Réplica al Minvu por proyecto de ley que “blanquea” permisos de edificación ilegales

Por Patricio Herman

El señor Pablo Contrucci, en su calidad de jefe de la División de Desarrollo Urbano (DDU) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), ha enviado una respuesta a CIPER pretendiendo refutar una columna de opinión del suscrito, referida al blanqueo de permisos de edificación ilegales que se permitirá impunemente a través del artículo quinto del proyecto de ley sobre “transparencia en el mercado del suelo” (vea aquí la columna original y la respuesta de Contrucci).

Sostiene el señor Contrucci que, en lo medular, la disposición aludida –incorporada al final de la tramitación de ese proyecto de ley por una indicación de la Presidenta de la República, sin que guarde relación alguna con las ideas matrices de la iniciativa– tiene por objeto facultar a los municipios para incorporar incentivos en beneficio de la ciudad. Y que esa indicación no deja en la impunidad los ilícitos cometidos en materia de permisos de edificación que ha detectado la Contraloría General de la República.

También argumenta el señor Contrucci, que la idea es que sean los municipios quienes definan esos incentivos y no desde el nivel central. Y para tal efecto, el artículo 184 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), incorporado por la Ley 20.958, conocida como Ley de Aportes, creó la incompatibilidad con los beneficios de constructibilidad y mayor altura que generan las disposiciones sobre fusión de terrenos y Conjunto Armónico, con la finalidad de no sumar beneficios del mismo origen.

Al respecto, debo precisarle fundadamente al señor Contrucci que su planteamiento denota no haber leído con atención el artículo quinto del mencionado proyecto de ley sobre transparencia en el mercado del suelo. Porque su texto indica lo contrario: esto es, permite sumar beneficios del mismo origen, toda vez que, al premio de mayor constructibilidad que se otorga por la fusión de terrenos o por la figura de Conjunto Armónico, se podrán sumar otros beneficios de incremento de la constructibilidad que establezcan los Planes Reguladores Comunales (PRC). Por ejemplo, contar con un terreno de un tamaño de dos o más veces la superficie predial mínima, como sucede con el artículo 20º del PRC de Las Condes.

Dicen los expertos que el 70% de los chilenos no entienden lo que leen. Al leer la réplica que envía el funcionario del Minvu, pareciera que ese es el problema que estaría afectando al jefe de su División de Desarrollo Urbano.

En efecto, mientras el inciso final del artículo 184 de la LGUC establece la incompatibilidad de sumar dichos beneficios, lo que hace ahora el proyecto de ley sobre transparencia en el mercado del suelo, a través de su polémico artículo quinto, es justamente anular esa limitación. En consecuencia: permite sumar beneficios del mismo origen.

Respecto de la otra aseveración sostenida por ese funcionario público en orden de que el mencionado proyecto de ley no constituye un blanqueo de permisos ilegales, le recomiendo que lea y analice con sus asesores al menos los dictámenes N° 22.624, N° 40.724 y N° 40.730, todos del año 2017. En ellos, la Contraloría declaró ilegales los permisos de edificación que habían utilizado incrementos de altura o de mayor constructibilidad, en base a disposiciones de los respectivos PRC contrarias a derecho, por carecer de contraparte legal o reglamentaria.

El primero de los dictámenes mencionados, el N° 22.624, declaró ilegales dos permisos de edificación en la comuna de Huechuraba, por haber incrementado la altura en dos pisos por sobre la máxima permitida en la zona a través del expediente de fusionar terrenos. Cabe preguntarse, ¿qué aporte al espacio público puede representar el premio de dos pisos adicionales a la altura máxima permitida, por el simple hecho de fusionar terrenos?

¿A eso se refiere el señor Contrucci cuando sostiene que estos beneficios son para mejorar las ciudades? Y, ¿qué pasa con los vecinos que deben soportar edificios de mayor altura que la máxima permitida para su zona, por el simple hecho que la inmobiliaria o constructora fusiona terrenos propios? ¿Quién se beneficia: la ciudad o la inmobiliaria?

Por la misma razón antedicha, mediante el Dictamen N° 12.910 de 2017, la Contraloría Regional Metropolitana declaró ilegal el permiso de edificación N° 42 de 2011, también en la comuna de Huechuraba.

Luego, en el Dictamen N° 40.730, la Contraloría General de la República declaró contrario a derecho tres permisos de edificación en la comuna de Santiago, no obstante que hay otros 32 permisos con el mismo vicio, en los que se incrementó en dos pisos adicionales por sobre la altura máxima permitida en el PRC, sin que se exigiere aporte alguno al espacio público. Y ello, en base a los artículos 15 y 30 del PRC de Santiago, que también se declararon ilegales por el ente contralor por carecer de contraparte legal o reglamentaria.

A su turno, en el Dictamen N° 40.724, la Contraloría declaró contrario a derecho tres permisos de edificación en la comuna de Las Condes, justamente por haber sumado beneficios del mismo origen, declarando de paso ilegal el inciso primero del artículo 38, del PRC de Las Condes. ¿La razón?: por abierto desacato de los dictámenes N° 54.958 de 2009; los N° 11.101, N° 33.853 y N° 56.188 de 2010; los N° 2.358, N° 17.954, N° 36.816 y N° 67.330 de 2013; los N° 51.552 y N° 82.539 de 2014; los dictámenes N° 33.626, N° 42.052 y N° 76.796 de 2015; para finalizar en 2017 con el N° 22.624. En todos ellos se objetaron  disposiciones de los PRC que fijaban beneficios al margen de la LGUC o de su ordenanza (OGUC).

Suma y sigue.

Actualmente, la Contraloría General de la República está investigando otros 14 permisos de edificación -o aprobación de anteproyectos- en la misma comuna de Las Condes, por haber aplicado diversas disposiciones antijurídicas del PRC. Después de toda esta enumeración de cuestionamientos del órgano fiscalizador, ¿aún el señor Contrucci sostiene que no se pretende un blanqueo de permisos ilegales? A buen entendedor, pocas palabras.

Lo que tampoco parece entender el señor Contrucci, dice relación con la ausencia de un marco legal (o reglamentario) que regule las bases esenciales de los incentivos o condiciones que fijen los planes reguladores. Con la legislación vigente, los PRC sólo pueden fijar normas urbanísticas, tal como lo ha sostenido reiteradamente la Contraloría General de la República en sus dictámenes N° 25.886, N° 23.212 y N° 23.209, todos de 2011.

¿Cómo se pretende entonces facultar ahora a los PRC, por una indicación de último minuto, y retroactivamente, con una prerrogativa que nunca tuvieron antes, según la referida jurisprudencia de la Contraloría General de la República, y sin que se fije dicho marco?

¿Cómo se pretende sostener que no hay un blanqueo de permisos irregulares, si la propia Contraloría General de la República los ha declarados así?

En defensa de todo ello, el señor Contrucci sostiene que en la Circular DDU 227, del año 2009, emitida a través de la división del Minvu que él dirige actualmente, se facultó a los municipios para contemplar este tipo de disposiciones relativas a los beneficios o incentivos. Y ello, a pesar de que, justamente, a partir de ese mismo año 2009, la Contraloría ha generado 16 dictámenes declarando la falta de legalidad de tales disposiciones en los PRC por carecer de la facultad legal para hacerlo.

En otras palabras, en vez de ajustar la actuación de la División de Desarrollo Urbano del Minvu, de la cual es su jefe, a los dictámenes de la Contraloría General de la República que le son obligatorios y vinculantes, pues fijan el correcto sentido y alcance de las normas legales y reglamentarias que les corresponde aplicar a los órganos públicos sometidos a su fiscalización, la citada división prosiguió en su ilegalidad. Y ello hasta hoy, generando de paso la incertidumbre jurídica que afecta a los permisos de edificación que han sido cuestionados por el órgano fiscalizador.

Solo a partir de 2016, con la Ley de Aportes, y sin efectos retroactivos, se faculta a los municipios para establecer incentivos a través de sus planes reguladores, a cambio de aportes al espacio público, como ocurre con el nuevo artículo 184 de la LGUC.

Como puede apreciarlo cualquier lector objetivo, el pretendido proyecto de ley de “transparencia del suelo”, motivado por los ilícitos del escabroso Caso Caval, lejos de haber sido aprobado con una discusión transparente de los verdaderos propósitos de su artículo quinto, lo cierto es que blanquea permisos irregulares. Y de paso le tuerce la mano al actual contralor, junto con introducir una grave distorsión en el ámbito de competencia de los planes reguladores comunales, junto con otorgar facultades con efecto retroactivo.

Es relevante destacar que la jurisprudencia de la Contraloría General de la República también ha establecido que la planificación urbana en Chile, tiene un carácter delimitado tanto en su contenido como en relación a su procedimiento de aprobación, principalmente por la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su OGUC. Así lo ha sostenido reiteradamente la doctrina de la Contraloría en materia de Planes Reguladores Comunales, lo que se ha expresado en distintos dictámenes desde 2005 hasta 2015 (dictámenes N° 39.475 de 2005, N° 11.101, N° 54.034 y N° 54.518, de 2010; N° 23.209, N° 23.212, N° 25.886 y N° 56.032, de 2011; N° 8.131, N° 22.980, N° 49.412, N° 65.875 y N° 72.942, de 2012; N° 32.132, N° 34.617, N° 49.074, N° 52.696, N° 77.808 y N° 85.676, de 2013; N° 6.791 y N° 30.764, de 2014 y finalmente el dictamen N° 42.052, de 2015).

El artículo quinto del proyecto de ley de “transparencia del suelo”, faculta con efectos retroactivos para que los planes reguladores comunales e intercomunales fijen todo tipo de incentivos o condiciones, sin marco o delimitación alguna.

Lo que parece no entender el señor Contrucci, es que, según el artículo 28 de la LGUC, la planificación urbana tiene diversos niveles, y cada uno de ellos con ámbitos de acción propios, a través de instrumentos diferenciados.

¿Cómo se compatibiliza dicho concepto de ámbitos propios, si por este artículo quinto en discusión, se desdibuja la delimitación de cada nivel, facultando tanto a los planes reguladores comunales como a los Intercomunales para hacer lo mismo? ¿Cómo se compatibilizan esas “condiciones” que puedan establecer los referidos instrumentos, con las que pueda fijar la OGUC, siendo este último un instrumento de mayor jerarquía?

Lo que también parece no entender el señor Contrucci, es que, además de ámbitos propios, la planificación urbana en Chile establece jerarquía entre sus instrumentos. Para ello, le recomiendo que lea con detenimiento el artículo 2.1.1 y 2.1.3 de la OGUC, en armonía con el artículo 28 de la LGUC.

Así, a través de una indicación de última hora, formulada por la Presidenta de la República, se le introdujo al proyecto de ley de “transparencia del suelo”, un artículo (el cuestionado quinto), que desorganiza en sus cimientos la planificación urbana en Chile, tanto en lo referido a los ámbitos propios de cada instrumento como en lo relativo a la jerarquía entre ellos.

Tampoco parece entender el señor Contrucci que facultar retroactivamente a los municipios –o a los gobiernos regionales– para regular condiciones abiertas en los planes reguladores comunales o intercomunales, implica afectar importantísimas funciones y atribuciones de ambos órganos públicos, lo que requiere una ley orgánica constitucional, conforme a los artículos 114 y 118 de la Constitución Política. Lo que también lleva aparejado el examen de constitucionalidad por el Tribunal Constitucional, cosa que no se ha observado con el referido artículo quinto al proyecto de ley de “transparencia del suelo”.

En tales circunstancias, con una norma legal viciada desde su origen, no será extraño que en el futuro próximo se interpongan sucesivos recursos de inaplicabilidad por inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional. ¿Es así como el señor Contrucci pretende hacer ciudades?

Por último, es necesario dejar establecido que, salvo el ejemplo de mayor constructibilidad por concepto de cableado subterráneo (que establece el inciso primero del artículo 38, del PRC de Las Condes), los demás beneficios que establece el mismo PRC de Las Condes –como el concepto de “piso retirado”, o el de doble predial, o el beneficio de eximir del cómputo de constructibilidad y de ocupación de suelo por concepto de edificación continua, o los de incremento de la densidad por concepto de estacionamiento para camiones, que regula el artículo 38–, así como también los beneficios que establecen actualmente los PRC de Providencia, Santiago, Huechuraba, Temuco y Puerto Montt, no tienen contemplado beneficio alguno al espacio público. El único beneficio establecido es uno que favorece única y exclusivamente a la inmobiliaria, a costa de los vecinos, que creyendo haber adquirido un inmueble en una zona con alturas máximas permitidas, deben soportar grandes edificios construidos al amparo de toda suerte de resquicios que carecen de la debida contraparte legal.

Para que una norma sea, en los hechos, democrática, requiere discutirse con transparencia, explicitando y analizando cuidadosamente todos sus efectos, y no por la vía de una indicación de última hora, en un proyecto que se tramitó con urgencia suma, que viene a trastornar en su esencia el régimen jurídico de la planificación urbana en Chile.

Por lo relatado, estamos casi seguros de que estos arreglines no fueron conocidos por los parlamentarios que los aprobaron y, por ello, debiéramos suponer que el nuevo gobierno deberá arreglar este entuerto. Si el nuevo ministro de Vivienda y Urbanismo desea partir bien su gestión, tendrá que corregir el acomodaticio artículo quinto del proyecto de ley de transparencia en el mercado del suelo y fijar un marco que delimite las nuevas facultades para los municipios y gobiernos regionales. Junto con ello, deberá también eliminar el efecto retroactivo de tal facultad, que tiene como único objetivo blanquear una serie de permisos de edificación mal otorgados, algunos de los cuales dimos a conocer en nuestra columna anterior.

Nueva ley “blanquea” permisos de edificación viciados y anula dictámenes de Contraloría

Por Patricio Herman

Vea aquí la respuesta del Ministerio de Vivienda a esta columna y la réplica de Patricio Herman

El pasado martes 2 de enero el presidente de la Cámara de Diputados, Fidel Espinoza Sandoval, remitió a la Presidenta de la República, para su promulgación, el proyecto de ley sobre transparencia del mercado del suelo. La iniciativa fue motivada por las irregularidades que originaron el Caso Caval –en que han estado involucrados la nuera y el hijo de la misma Presidenta– y se estaba tramitando con urgencia suma (vea el detalle de su trámite legislativo).

En dicho proyecto, y sin que se relacione con las ideas matrices con que se inició su tramitación, se incorporó a último minuto una indicación de la Presidenta que fue aprobada por el Senado. Este cambio introdujo un nuevo artículo 5° en la naciente ley, el que interpreta arbitrariamente –y con efectos retroactivos– el artículo 184 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), que regula los incentivos urbanísticos que ofrecen los Planes Reguladores Comunales a los desarrolladores de proyectos inmobiliarios a cambio de que estos hagan un aporte al espacio público (vea las indicaciones formuladas durante la discusión del proyecto) .

Dicha indicación se impulsó para anular los cuestionamientos hechos por el contralor General de la República a algunos Permisos de Edificación que han sido favorecidos indebidamente con beneficios de constructibilidad. El rechazo del contralor a esos permisos ha afectado a poderosos grupos de la construcción, los que obtuvieron autorizaciones que les concedían indebidamente ampliar sus proyectos inmobiliarios con más metros construidos, más densidad habitacional o una mayor altura que lo permitido por las normas. Esto, porque las direcciones de obras municipales (DOM) les concedieron estos beneficios basándose en disposiciones de los Planes Reguladores Comunales (PRC), a pesar de que estos instrumentos no tienen la facultad para hacerlo, tal como lo dejó establecido la Contraloría en alrededor de 15 dictámenes, desde 2009 en adelante.

obrasEn concreto, la indicación aprobada a último minuto anulará los recientes actos de fiscalización de la Contraloría, porque validará todas las irregularidades que viciaban tales Permisos de Edificación. Así, este proyecto de ley que será promulgado en los próximos días solo beneficia a los infractores de la norma urbanística, en desmedro de aquellos inmobiliarios honrados que, a sabiendas de que no podían usar tales beneficios, actuaron conforme a derecho. En cambio, ahora los infractores de la ley, aquellos que actuaron al margen del marco regulatorio vigente, ganaron, pues se validarán sus permisos “truchos”.

Llama la atención que la Presidenta de la República se haya prestado para blanquear tales irregularidades. Quizás, como dice el refrán, “le pasaron gato por liebre”, sorprendiéndola con una iniciativa en apariencia inofensiva, pero que viene a blanquear permisos ilegales.

Como dice Nicanor Parra, “la izquierda y la derecha unida, jamás serán vencidas”, como ocurre en este caso, donde los intereses fácticos se imponen a los esfuerzos honestos de los demás chilenos que tratan de cumplir cabalmente con las reglas de juego.

ALGUNOS EJEMPLOS

Para comprender la magnitud de lo que se pretende blanquear, conviene revisar algunos de estos permisos que nunca debieron ser autorizados. Uno de ellos es el que aprobó la construcción de dos edificios –de oficinas y comercio– en Isidora Goyenechea 2917, donde el Grupo Angelini pretende instalar sus oficinas institucionales. El pasado 21 de noviembre la Contraloría declaró ilegal el Permiso de Edificación N° 40 de la DOM de Las Condes (de 2013) que autorizó ese proyecto, causando estupor en el mercado inmobiliario.

Ese permiso permitió la construcción de 22.242 m2  sobre suelo, pero a la luz de la jurisprudencia de la Contraloría, solo se debió aprobar un total de 6.354m2. En otras palabras, el proyecto mal aprobado se excede en 15 pisos, lo que representa un exceso del 250% con respecto del máximo permitido.

El año pasado, el seremi Metropolitano de Vivienda y Urbanismo, a través del Ord. 3.755 (julio de 2016), ya había resuelto que ese permiso era contrario a derecho. Fundamentó su resolución precisamente en los dictámenes de la Contraloría que establecen que los Planes Reguladores Comunales no están facultados para otorgar “beneficios” y que tampoco era procedente sumar beneficios de la misma naturaleza. Así lo expresó el organismo fiscalizador en sus dictámenes N° 4.281 (2002) y N° 26.252 (2006), donde asentó que “aquellos (beneficios) de mayor importancia absorben a los de relevancia menor“.

Este proyecto de ley que será promulgado en los próximos días solo beneficia a los infractores de la norma urbanística, en desmedro de aquellos inmobiliarios honrados que, a sabiendas de que no podían usar tales beneficios, actuaron conforme a derecho”.

Los hechos son los siguientes. El permiso viciado fue emitido en favor de Inmobiliaria Mixto El Bosque SpA, filial del Banco Santander. Se autorizó la construcción de 39.534,35 m2 en dos edificios destinados a equipamiento, ambos acogidos a la figura de “Conjunto Armónico”. Con esto último, el municipio otorgó el beneficio de incrementar la constructibilidad en un 50% por sobre lo previsto en el Plan Regulador Comunal (PRC) de Las Condes, además de incrementar en un 25% la altura máxima permitida por condición de uso. Se aplicó también un incremento de 10% de mayor constructibilidad por el soterramiento de cables, beneficio que contempla el artículo 38 de la Ordenanza Local del PRC de Las Condes.

Estamos hablando de un edificio de 20 pisos más un piso retirado y dos pisos mecánicos, además de seis subterráneos, y de otro edificio de dos pisos,

El arquitecto proyectista fue Pablo Letelier, el mismo profesional que intervino en otro negocio inmobiliario objetado por los vecinos, proyecto que contemplaba la construcción de dos edificios frente a las calles Vespucio Sur, Renato Sánchez y Asturias, también en Las Condes. En este caso, para acogerse a un mayor coeficiente de constructibilidad, el titular del proyecto “se equivocó” al establecer la superficie del predio, situación que se evidenció con la emisión de un estudio topográfico que fue realizado por el IDIEM de la Universidad de Chile, razón por la cual el alcalde Joaquín Lavín inició el proceso para invalidar el permiso. También aquí se repite el nombre del revisor independiente, con otros permisos cuestionados por Contraloría: el arquitecto Mauricio Fuentes Penrroz, quien actualmente está suspendido por dos años del registro respectivo que lleva el Minvu.

En el permiso comprado por el Grupo Angelini, las construcciones se emplazan en un predio de 4.005,85 m2, afecto por Zona EAa+cm en materia de normas de edificación y Zona UC2, en relación con los usos de suelo, del PRC de Las Condes.

Pues bien, el dictamen N° 40.724 de la Contraloría estableció que el mencionado permiso no se ajustó a derecho, básicamente por dos razones detectadas hasta ese momento:

• Por haber aplicado indebidamente el incremento del 10% de constructibilidad por concepto de cableado subterráneo, que ilegalmente regula el inciso primero del artículo 38 de la Ordenanza Local del PRC de Las Condes.

• Por haber aplicado la Tabla C, de la Zona EAa+cm, que regula el N° 14, del artículo 38, de la Ordenanza Local del PRC de Las Condes, prevista para edificación continua, en circunstancias que el proyecto es aislado por todos sus frentes. Si la DOM hubiera ejercido bien su cometido debió haber aplicado la Tabla B de la aludida zona, prevista para equipamientos aislados, que solo admite cinco pisos de altura.

obras2La primera de las objeciones revela 1.202 m2 útiles construidos en exceso sobre el nivel de suelo natural (sin considerar los subterráneos, sino que exclusivamente desde el primer piso hacia arriba).

El coeficiente de constructibilidad admitido para la zona asciende a 3,0. Si se estima admisible sumar el beneficio de “Conjunto Armónico”, que permite un incremento 50% de mayor constructibilidad por sobre lo que establece el Plan Regulador, se llega a un coeficiente de 4,5. Pero el permiso de edificación lo fijó en 4,8, pues erróneamente sumó un segundo beneficio por cableado subterráneo de 10% de mayor constructibilidad.

La segunda de las objeciones es mucho más incidente, puesto que la Tabla B), de la Zona EAa+cm, considera sólo cinco pisos de altura máxima, a diferencia de la Tabla C), aplicada erróneamente al proyecto, que considera 17 pisos. Recordando que el proyecto se acogió a la figura de “Conjunto Armónico”, ello le permite incrementar la altura base establecida por el Plan Regulador en un 25%, de conformidad a lo previsto en el artículo 2.6.9 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).

Así las cosas, si se hubiese aplicado correctamente la Tabla B, de la Zona EAa+cm, de solo cinco pisos máximos, se logra incrementar solo un piso adicional, es decir, un total de seis pisos. Esto contrasta brutalmente con el proyecto aprobado, que considera 21 pisos y 2 pisos mecánicos (estos últimos destinados exclusivamente a instalaciones tales como ventilaciones, equipos de aire acondicionado, extractores, estanques y maquinaria de ascensores).

Otro ejemplo de un permiso contrario a derecho fue el que benefició a la Constructora Echeverría Izquierdo, extendido por la DOM de Santiago en mayo de 2017. Los dueños de esa empresa, una de las seis más grandes del país, son los hermanos Bernardo y Fernando Echeverría. Este último fue ex intendente metropolitano bajo el gobierno de Sebastián Piñera, cargo desde el cual impulsó la irregular expansión urbana de 10 mil hectáreas agrícolas en las cuales ahora se pueden ejecutar negocios inmobiliarios.

El permiso autorizó una construcción de una torre habitacional de 14 pisos, en Vicuña Mackenna 385, que conforme a las normas que debieron aplicarse, se excede en altura y en densidad habitacional, entre otras irregularidades. Los detalles de las anomalías pueden verse en una columna de opinión publicada en la web de la radio Universidad de Chile (vea aquí esa columna)

“HECHA LA TRAMPA, HECHA LA LEY”

Volviendo a la ley que está a punto de ser promulgada, es lamentable constatar que, cada vez que un órgano fiscalizador detecta irregularidades que afectan a grupos poderosos, se cambian las reglas de juego. Así, prima el incumplimiento, en vez del Estado de Derecho.

La nueva disposición legal que viene a blanquear irregularidades, tiene efectos retroactivos. Al punto que interpreta que, la facultad que introdujo la Ley N° 20.958, a través del artículo 184, de la LGUC, es también aplicable a lo hecho con anterioridad a ella, es decir, cuando los municipios no tenían la facultad para incorporar beneficios en sus Planes Reguladores Comunales.

Es lamentable constatar que, cada vez que un órgano fiscalizador detecta irregularidades que afectan a grupos poderosos, se cambian las reglas de juego. Así, prima el incumplimiento, en vez del Estado de Derecho”.

Como si eso fuera poco, la referida indicación de la Presidenta de la República establece que no se aplicará en estos casos la limitación contenida en el inciso tercero del artículo 184 de la LGUC. Una indicación abiertamente arbitraria, por cuanto es justamente dicha disposición la que hace incompatible los beneficios que pudiere establecer un PRC, con los beneficios de “Conjunto Armónico” y “Fusión de Terrenos”.

En este último acápite también se le dobló la mano al contralor, quien en sus dos últimos dictámenes (N° 40.724 y N° 40.730), había dejado claramente establecida la incompatibilidad entre los beneficios que pueda establecer un Plan Regulador y los beneficios sobre “Fusión de Terrenos” y “Conjunto Armónico”.

Pareciera que esta lógica legislativa invirtió el refrán “hecha la ley, hecha la trampa”, para pasar a “hecha la trampa, hecha la ley”, beneficiando exclusivamente a los infractores. Es esta una señal muy negativa para el mercado, puesto que se perjudica la sana competencia, en desmedro de los empresarios inmobiliarios honrados que se esfuerzan por cumplir el marco regulatorio.

Por último, no tenemos esperanza que el próximo gobierno corrija tamaña inequidad, pues en su anterior administración se cometieron una serie de actuaciones irregulares, algunas publicadas en CIPER, como la que impulsó el arquitecto José Ramón Ugarte, quien suena como posible ministro de Vivienda y Urbanismo.

Puesta en marcha de la Ley de Estacionamientos: Ciper tenía razón

En el año 2012, en una columna publicada por CIPER, dimos a conocer nuestra opinión sobre el entonces proyecto de Ley de Estacionamientos, el que ahora, ya convertido en ley, comenzó a regir recientemente. La norma se refiere a los estacionamientos que se construyeron en malls, supermercados, clínicas, strip center y similares, por mandato de la reglamentación de Urbanismo y Construcciones, que fija cierta cantidad de aparcamientos en proporción a los metros cuadrados útiles de esos equipamientos comerciales. Esta obligación busca mitigar los efectos adversos en el tránsito aledaño, debido a la alta concentración de vehículos asociada al nuevo edificio.

La ley que acaba de entrar en vigencia estableció dos tipos de cobros, a elección de cada mall o análogo. La primera fórmula es pagar por minuto de uso efectivo y la segunda, por tramos. En este último caso, el período inicial no puede ser inferior a media hora, con tramos posteriores no inferiores a 10 minutos cada uno, prohibiéndose al proveedor aproximar o redondear la tarifa al alza.

El efecto práctico de la implementación de la ley ha sido contrario a lo que se buscaba, pues las nuevas tarifas han sido consideradas muy subidas, no solo por las organizaciones de consumidores Conadecus y Odecu, sino que también por los usuarios. El Servicio Nacional del Consumidor (Sernac) detectó alzas hasta de 76% tras la entrada en vigencia de la nueva norma. Pero, independientemente de esta circunstancia cierta, sostenemos que los legisladores por negligencia hicieron “mal la pega” o fueron sobrepasados por los convincentes lobistas de la industria de los centros comerciales, tal como quedó registrado en un reportaje publicado por CIPER en agosto de 2015.

Ahora bien, tenemos la obligación de decir que es distinto el caso que se produce con los estacionamientos en bienes nacionales de uso público, concesionados por las municipalidades, vía licitaciones por ciertas cantidades de años, a inversionistas que buscan el lucro con sus explotaciones comerciales. En estos casos no hay cambios hasta que venzan esas concesiones y en promedio las inversiones ya realizadas por esos actores privados fluctúan entre los US$15 millones y US$20 millones por edificio, las que se recuperan con creces antes del término del contrato de concesión, es decir, un buen y legítimo negocio. Asimismo, otros inversionistas construyen estacionamientos en sus propios predios para arrendarlos por meses, días u horas.

Pero no podemos perder de vista que los estacionamientos existentes en los malls o similares se construyeron, como ya está dicho, por mandato de la Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, en razón directa a los metros cuadrados totales que tienen esos equipamientos, tal como lo dice el artículo 2.4.1 de dicha ordenanza : “Todo edificio que se construya deberá proyectarse con una dotación mínima de estacionamientos de acuerdo a lo que fije el Instrumento de Planificación Territorial respectivo“.

Es más, este asunto en el caso de la Región Metropolitana de Santiago está reglamentado en el artículo 7.1.2 “Estacionamientos para vehículos motorizados” del Instrumento Normativo Urbano PRMS de 1994. Específicamente, en el Cuadro 10 –“Normas y estándares mínimos de estacionamientos” – de su artículo 7.1.2.9 se fijan las Tablas para las 6 Zonas (A-B-C-D-E-F) en que se divide la región para las diferentes unidades de medición. Por ejemplo, en la mayoría de las zonas se exigen para los comercios un estacionamiento por cada 40 metros cuadrados y otros tantos disímiles para los restaurantes, hoteles y otros.

estacionamiento_subterraneo1Como vemos, la cantidad de estos tipos de estacionamientos está asociada indisolublemente al volumen de cada proyecto de construcción comercial (mall), con lo cual se deduce que el titular del mismo no tuvo que invertir “ni un puto peso”, parodiando a un jefe de Codelco, para que, con la actual legislación urbana, esas unidades de estacionamientos estuvieran disponibles para su explotación económica, asunto que los parlamentarios sabían sobradamente. Es más, estas unidades se consideran medidas de mitigación por los impactos viales y ambientales que generan los equipamientos de altas cargas de ocupación que se emplazan en las distintas zonas de las comunas.

Por lo expresado y dado que los parlamentarios se equivocaron en aprobar la ley, entendemos que se debe derogar y que ellos tendrían que trabajar en una norma de reemplazo tan pronto retornen a sus quehaceres en Valparaíso. De esta forma, podrían dar al país una ley a la altura de lo que ocurre en los sociedades más avanzadas, donde prima el bien común por sobre la voracidad del mercado. Desde ya les proponemos que en la nueva norma –aunque la ley de urbanismo que rige a los equipamientos comerciales no permite ni prohíbe el cobro por estacionamientos– incorporen una fórmula para establecer que, bajo ciertas condiciones, se pueda cobrar pensando en el bien común. Así, ese dinero podría destinarse a seguridad, mantención óptima del espacio del mismo centro comercial y gastos de administración.

En tal sentido, sería interesante que para evitar los abusos de quienes nunca faltan, se contemplen gratuidades por un cierto período del tiempo inicial en el uso de esos estacionamientos. Ese plazo podría ser de 2 horas o 150 minutos, tal como lo decíamos en nuestra citada columna publicada por CIPER, tiempo necesario para que los clientes compren lo que necesitan. Y se podrían cobrar tarifas crecientemente altas por el período en exceso, de tal forma de evitar que sujetos que van a lugares de destino u oficinas cercanas a un mall utilicen los estacionamientos existentes en esos centros comerciales. Con este racional desincentivo normativo existirá un uso justo de los estacionamientos de la discordia.

La pelota la tiene el gobierno de Michelle Bachelet. Estaremos atentos a si la Presidenta se atreve a legislar nuevamente, porque los lobistas de la Asociación Chilena de Propietarios, Operadores y Concesionarios de Estacionamientos (Apoce) son personajes de fluida y fácil llegada a los ministerios de Economía, Transporte y Telecomunicaciones, Vivienda y Urbanismo y Obras Públicas.

Contraloría constata ilegalidad en decreto que modificó Plan Regulador de Las Condes

Porque somos partidarios de que los mercados funcionen bien –lo que no sucede en Chile– desde hace años estamos denunciando a través de CIPER y otros medios digitales, la negligencia y falta de competencia técnica que se observa en algunas municipalidades al otorgar permisos de edificación. En especial, cuando se trata de solicitudes que benefician a influyentes actores del mercado inmobiliario. Es allí cuando se aprecia una marcada tendencia a privilegiar –por la vía de rebuscadas interpretaciones legales- los intereses de las grandes empresas. Esas prácticas indebidas -que en muchos casos obedecen a actos de corrupción- por diferentes razones siempre quedan en la impunidad.

En esta ocasión damos cuenta de lo sucedido con el Decreto Alcaldicio Nº 966 de 2014, de la Municipalidad de Las Condes, que modificó los artículos 9, 32, 34, 38, 40, 41 y 45 del Plan Regular Comunal (PRC) de Las Condes. Ese acto administrativo tramitado con ardides junto a las autoridades del Ministerio de Vivienda en el gobierno de Sebastián Piñera, fue declarado contrario a derecho por el dictamen de la Contraloría Nº 85.862, del 28 de noviembre de 2016. Ante la denuncia de la Fundación Defendamos la Ciudad, presidida por el autor de esta columna, la entidad fiscalizadora comprobó graves vicios de ilegalidad.

En efecto, dicho decreto alcaldicio, publicado en el Diario Oficial del 21 de marzo de 2014, es “trucho”, porque se saltó todo el procedimiento legal que rige a las modificaciones de un PRC, establecido en el Artículo 43  de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC). Durante la etapa de investigación, la Contraloría consultó tanto al subsecretario como al seremi de Vivienda y Urbanismo del actual gobierno y ambas autoridades confirmaron las objeciones expuestas por nosotros. Es decir, gracias a la labor de control efectuada por Defendamos la Ciudad, fue posible desbaratar graves actos contrarios a derecho, que además afectan la fe pública en las instituciones del Estado, como es el caso de la Municipalidad de Las Condes.

Dirigida entonces por el alcalde Francisco de la Maza, la municipalidad utilizó un grosero artificio para aparentar que el Decreto Nº 966 de 2014 solo venía a corregir un supuesto error de un decreto anterior (el N° 729, de 2011). Pero, en los hechos, modificó su PRC a espaldas de la ciudadanía en materias tan importantes como son los usos de suelo, condiciones de edificación, características de vialidad, dotación de estacionamientos y antejardines.

La Contraloría instruyó a la Municipalidad de Las Condes para que se abstenga de aplicar este decreto alcaldicio. Eso, sin perjuicio de su obligación de corregir la situación, por ejemplo, dejando sin efecto el Decreto N° 966, y de informar lo obrado a la Contraloría en un máximo de 15 días. El plazo comenzó a correr con la notificación, por lo que la municipalidad debió haber informado al ente contralor antes de que finalizara el 2016, cosa que no ha ocurrido.

El primer efecto de la instrucción de la Contraloría es que, mientras se deroga el Decreto N° 966, la comuna de Las Condes carece de buena parte de su Plan Regulador en materias sensibles. Una de esas áreas es vialidad, pues no son aplicables las disposiciones ilícitas que hoy rigen las siguientes calles o avenidas: Vitacura y Andrés Bello (en los tramos que corresponden a Las Condes), Presidente Errázuriz, General Blanche, Costanera Sur, El Golf, Cristóbal Colón, Alcántara, Alicante, Del Monte, Bocaccio, Fray Jorge, Otoñal, Carlos Peña Otaegui, Choapa, Del Inca, Estocolmo, Fray León, Las Torcazas, Lo Fontecilla, Los Pozos, Los Troyanos, Málaga, Martín Alonso Pinzón, Nevería, Patagonia, Pedro de Gamboa, Río Guadiana, Sebastián Elcano, Visviri y Vital Apoquindo. La lista ilustra la magnitud de esta vergonzosa situación.

Joaquín Lavín, alcalde de Las Condes
Joaquín Lavín, alcalde de Las Condes

Las implicancias de lo anterior repercuten en la aplicación de varias normas de urbanismo y construcciones, como es el caso de la escala de los equipamientos. Baste con citar el ejemplo de calle Patagonia, entre Apoquindo y Avenida Padre Hurtado, clasificada según el ilegal Decreto N° 966 como vía “troncal”, cuando sólo era “colectora” (una vía de menor categoría), inmiscuyéndose en el ámbito del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), que no incluye esa vía.

En materia de normas de edificación y en virtud de haber sido modificadas irregularmente, han quedado sin aplicación las siguientes zonas de esa comuna: Área E-Ab1, Área E-Am2, Área E-Aa+cm y Área E-e1. Igualmente, en materia de usos de suelo y por la misma causal anterior, han quedado sin aplicación las siguientes zonas: Zona U-V, Zona UV2, Zona UV3, Zona UVO, Zona UC1, Zona UC2 y Zona UC3. Otro tanto ocurrió con modificaciones que afectan a las normas de antejardín, contenidas en el artículo 38 del PRC de Las Condes.

Cabe recordar que en sus 24 páginas, el Decreto N° 966, dictado por el ex alcalde Francisco de la Maza, modifica los aspectos más sensibles e importantes del PRC aun cuando no contaba con la aprobación del Concejo Municipal. Tampoco se respetó el procedimiento vigente para modificar el mencionado Plan Regulador y que exige para ello una consulta a los ciudadanos que habitan en la comuna.

Otra de las graves irregularidades en que incurrió el entonces alcalde de la Maza con su Decreto Alcaldicio N° 966 fue pasarse por alto la necesaria Evaluación Ambiental Estratégica (EAE). En efecto, dado que para ejecutar el cambio del PRC utilizó la excusa conceptual de que solo estaba corrigiendo un error anterior, lo que una simple mirada al decreto alcaldicio desmentía, debió contar para ello con la complicidad de funcionarios del Ministerio de la Vivienda, profesionales que al momento de emitir la Contraloría su dictamen ya no ejercen en ese servicio público. Uno de esos profesionales es el arquitecto José Ramón Ugarte (ver aquí reportaje de CIPER).

Ahora le corresponderá al nuevo alcalde Joaquín Lavín regularizar la grotesca situación, lo cual implica rehacer el PRC de Las Condes, partiendo por derogar el Decreto N° 966, pero esta vez observando estrictamente el principio de competencia y legalidad que exige la Constitución y enmarcándose en el procedimiento establecido en el artículo 43 de la LGUC.

Desgraciadamente, este no es el primer caso de graves irregularidades que afectan al PRC de Las Condes. La que se evidencia en esta columna, se suma a otros decretos posteriores de la misma comuna, como el Nº 1.132 de 2015, el que incurrió en vicios similares, pero que, gracias a las denuncias de Defendamos la Ciudad, han podido desbaratarse. En efecto, mediante el Dictamen N° 85.867, del 28 de noviembre de 2016, la Contraloría también declaró parcialmente viciado el Decreto alcaldicio N° 1.132, que corresponde a la última modificación del PRC de Las Condes en materia de vialidad, lo que afecta a otras tantas calles y avenidas de la comuna.

Estas irregularidades ocurren debido a que los decretos alcaldicios no están sujetos a la “Toma de Razón” de la Contraloría, en atención al artículo 53 de la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades. Por tal motivo, se saltan el examen preventivo de legalidad. Años atrás, le propusimos al contralor Ramiro Mendoza que ejerciera sus buenos oficios ante las autoridades sectoriales para que se derogara ese artículo, en función de que estaba siendo utilizado en algunas comunas como trampolín para incurrir en “trampas” que muy pocos conocen. Mendoza, trasladó nuestra propuesta al Minvu, pero ese ministerio no se interesó en la materia.

Abusando de que estos decretos alcaldicios quedan fuera del examen preventivo de legalidad por parte de la Contraloría, la Municipalidad de Las Condes recurrió a un resquicio legal, al revestir al Decreto Nº 966 con la apariencia engañosa de ser una mera rectificación de otro decreto, como si fuera una simple corrección de errores de cita o de hecho. Así, se transgredió también el principio de no formalización, que exime de mayores formalidades cuando se corrigen aspectos secundarios que no afectan derechos de terceros.

Más allá de esos reparos, lo cierto es que en este caso, se hicieron modificaciones sustanciales al PRC en materias tan sensibles como usos de suelo, condiciones de edificación, vialidad, declaratorias de utilidad pública, facultades para los funcionarios municipales, beneficios, antejardines, estudios, exigencias para los proyectos, zonificación, estacionamientos, carga y descarga de mercaderías, jardines infantiles, definiciones, cambio de nombre de las calles, etc.

Teatro Municipal de Las Condes
Teatro Municipal de Las Condes

A mayor gravedad, con estos actos la Municipalidad de Las Condes también aprovechó de regular materias que están al margen de su competencia, en abierto desacato de más de cien dictámenes de la Contraloría, no obstante que le son obligatorios y vinculantes.

Es de esperar que el actual alcalde de Las Condes, Joaquín Lavín, tome distancia de estas prácticas de su antecesor, pues la ciudadanía estará muy atenta a verificar la observancia de la legalidad de sus actos, así como también a constatar que se cumpla lo instruido por la Contraloría en estos asuntos.

Sería impresentable que el alcalde Lavín persistiera en irregularidades como ésta, que implican modificar el PRC sin la participación de los vecinos y sin contar con el acuerdo del Concejo Municipal. Siendo la materia tan delicada, el Concejo Municipal de Las Condes ahora podría denunciar ante el Ministerio Público las ilegalidades constatadas por la Contraloría, para que se investigue la eventual comisión de un delito de usurpación de funciones. A los funcionarios y autoridades les asiste la obligación legal de interponer las denuncias cuando toman conocimiento de la comisión de eventuales delitos.

También se verá afectada la Dirección de Obras Municipales de Las Condes (DOM), pues al no poder aplicar el Decreto N° 966 -ni tampoco parcialmente el Decreto N°1.132- surge la interrogante de cuál es la verdadera norma que rige actualmente al PRC de Las Condes. Sin embargo, la DOM igual debe asegurarse de que acatará el dictamen de la Contraloría, puesto que le es obligatorio y vinculante, y su incumplimiento acarrea responsabilidades y sanciones que pueden significar la destitución del funcionario que ejerce ese cargo.

En directa relación con estas irregularidades, es importante destacar que la Biblioteca del Congreso Nacional se ha negado a incorporar el Decreto N° 729, del año 2011, a las modificaciones del PRC de Las Condes. Y ello, porque su texto no calza con aquellos que se han publicado en el Diario Oficial. De ahí la urgencia que le cabe al alcalde Lavín de regularizar el cúmulo de anomalías, pues, de lo contrario, se quedará sin poder aplicar todo el Plan Regular Comunal de Las Condes.

A la espera de una señal para que las inmobiliarias respeten la ley

Como es de público conocimiento la inmobiliaria Mall Viña del Mar S.A. que pertenece a Ripley y Parque Arauco en partes iguales, construye en Viña (14 Norte) un nuevo centro comercial con un permiso de 2000 que perdió su vigencia.

A instancias de la Corte Suprema, en audiencias de conciliación, esta inmobiliaria llegó a un acuerdo con el abogado de la Municipalidad de Viña del Mar para concretar lo que en nuestra opinión constituye un nuevo hecho ilegal, materia que se verá hoy 5 de diciembre en la 3ª Sala del Máximo Tribunal.

Con el objetivo de dejar un testimonio de lo abusivo de este acuerdo, que además debe ser aprobado por el Concejo Municipal de Viña del Mar que sesionará también hoy 5 de diciembre, describimos el caso para que la opinión pública informada saque sus propias conclusiones.

1.- La Contraloría General de la República, mediante dos  dictámenes (el 95.979, de 2014 y el 40.983, de 2015), determinó que eran ilegales las prórrogas al Permiso de Obra Nueva  que le permitían a la empresa Mall Viña del Mar S.A construir un nuevo Mall en Viña, y que por lo tanto los permisos debían caducar.

Adecuar el proyecto a la normativa urbanística vigente no le causa afectación económica alguna al titular y, a la vez elimina el impacto irremediable y permanente que este tendrá sobre el barrio y sus habitantes.

La Dirección de Obras Municipales (DOM)  procedió en consecuencia y las prorrogas del permiso N° 1.349-2000, caducaron. Dicho de otro modo, la alcaldesa, Virginia Reginato y el director de obras municipales (DOM), Julio Ventura,  procedieron de acuerdo a la ley, obedeciendo lo dictaminado por la Contraloría General de la República.

2.- Cabe recordar que el antiguo permiso de edificación, cursado hace dieciséis años a una empresa relacionada con los actuales dueños, con exageradas normas urbanísticas, amparaba la construcción de un Mall en la zona V6B del Plan Regulador Comunal (PRC) de Viña del Mar.  En dos ocasiones se resolvió que esos permisos habían caducado pero esas decisiones fueron dejadas sin efecto por presiones indebidas del privado interesado. Por esta razón, la inmobiliaria argumenta hoy que no se ha producido la caducidad del permiso, la que en todo caso opera automáticamente y de pleno derecho, cuando no se han cumplido las exigencias contenidas en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).

3.- Además, el ex Seremi del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo de la  V Región, el arquitecto Matías Avsolomovich, fue sancionado por la Contraloría por su responsabilidad en estos hechos, encontrándose el expediente en manos de S.E. la Presidenta de la República desde el 2 de diciembre pasado sin obtener aún una respuesta, (asunto que se describe en link y en el documento adjunto). 

4- Nuestra posición, expresada por escrito a los magistrados, es que la Inmobiliaria Mall Viña del Mar S.A. se encuentra en la obligación de tramitar un nuevo permiso de obra. Y por lo tanto, debe adecuar lo edificado a la normativa urbanística vigente, la cual establece que los edificios de uso público, como este proyecto, deben enfrentar vías troncales o expresas (ver artículo 2.1.36 de la OGUC). Dado que el proyecto enfrenta en todo su perímetro sólo vías estrechas, la construcción del Mall ya no es posible en el sector donde se construye.

5.- La instalación de un centro comercial en un sector residencial que no cuenta con la vialidad necesaria, tendría un impacto enorme por la concentración de grandes flujos de peatones, vehículos, camiones, basura, contaminación acústica y ambiental, etc.

Por otra parte, las zonas donde se construye (V6B y E-5, del Plan Regulador de Viña del Mar), permiten un coeficiente máximo de metros construidos  de 8.000 m2. Pero el proyecto en cuestión tiene 34.426 m2, sobre el nivel natural del terreno. Cabe señalar, en todo caso, que tampoco los referidos 8.000 m2 pueden destinarse a equipamientos, como es el caso del Mall.

6.- La Corte Suprema, conociendo de los recursos de casación interpuestos por la Municipalidad de Viña del Mar y Carlos Valencia, miembro de la Fundación Defendamos la Ciudad, llamó a las 3 partes a audiencia de conciliación. Valencia, tercero coadyuvante, presentó una propuesta que, tomando en consideración la normativa urbanística vigente, consiste en transformar el centro comercial en un edificio con destino habitacional (vivienda, hospedaje, hotel). Para ello se propuso la demolición de 12.412 m2 sobre el terreno, equivalente a menos del 20% de los 62.156 m2, que incluyen las edificaciones bajo tierra, declarados en el permiso.

7.- De acuerdo a la propuesta de  Fundación Defendamos la Ciudad, las demoliciones referidas permitirían recuperar las zonas de antejardín y áreas no construidas exigidas en la zona V6b del PRC de Viña del Mar, en donde se señala que la ocupación máxima de suelo para más de 9 metros de altura es de un 30 % del terreno.

Nos oponemos a la conciliación entre el abogado de la municipalidad de Viña y la inmobiliaria que construye el Mall de 14 Norte porque la entendemos como una mera vía de escape para violar la ley.

Hoy el edificio ocupa un 91% y tiene bastante más de 9 metros de altura. La adecuación del proyecto a la normativa actual, permitiría a los dueños aumentar el número de estacionamientos, de 557 a 1.114, es decir, en un 100%, pudiendo construir una loza de 9.000 m2, a la mitad de la doble altura del primer subterráneo.

8.- En los pisos superiores, los sectores con doble altura, podrían edificarse lozas intermedias, para lograr la constructibilidad máxima de 32.5000 m2 que establece la zona V6B del PRC de Viña del Mar, incluido el beneficio de fusión de lotes contenida en la ley. De esta forma, si el titular del proyecto vende 32.500 m2 a 65 UF por m2, puede obtener un ingreso de 2.112.500 UF. Asimismo, por la venta de 350 estacionamientos a 350 UF cada uno, podría obtener un ingreso de 122.500 UF, lo que totalizaría un ingreso de 2.235.000 UF.

9.- La inversión para adecuar el edifico a la legalidad, será del orden de las 700.978 UF, por lo tanto, el titular del proyecto se quedaría con la propiedad del inmueble y explotación de 764 estacionamientos en subterráneo y un importante margen de utilidad.

Esto quiere decir que adecuar el proyecto a la normativa urbanística vigente no le causa afectación económica alguna al titular y, a la vez elimina el impacto irremediable y permanente que este tendrá sobre el barrio y sus habitantes.

10.- Lamentablemente, las propuestas presentadas en la Corte Suprema por la Inmobiliaria Mall Viña del Mar S.A. y los abogados de la Municipalidad de Viña del Mar, insisten en la construcción del referido Mall, con ciertas compensaciones que escasamente atenuarán el enorme impacto al sector. Esa propuesta nos parece improcedente. Será decidor que lo resuelva el Concejo Municipal del Viña del Mar, más aún si el propio director de obras municipales ya declaró la caducidad del permiso en los términos señalados por la alcaldesa.

En resumen, nos oponemos a la denominada conciliación entre el abogado de la municipalidad y la inmobiliaria porque la entendemos como una mera vía de escape para violar la ley.

En todo caso, independientemente de lo que resuelva el Concejo Municipal, quien tendrá la última palabra será la 3ª sala de la Corte Suprema la que, con su próximo fallo, dirá si exigirá el cumplimiento de la ley, confirmando la caducidad del permiso, o acogerá las rogativas de la inmobiliaria y sus dueñas.

Estas empresas han alegado permanentemente que en este negocio procedieron de buena fe, pero eso es, a la luz de la evidencia aportada, un ardid.

Conforme a la sentencia del Máximo Tribunal en esta materia, el mercado inmobiliario sabrá cómo comportarse en sus emprendimientos.

 

El tímido proyecto del gobierno para transparentar opacos negocios inmobiliarios

Como consecuencia del especulativo negocio de Caval, empresa multipropósito de la nuera de la Presidenta Michelle Bachelet, el gobierno envió al Congreso Nacional un tímido proyecto de ley, denominado “Transparencia del mercado del suelo e incrementos de valor por ampliaciones del límite urbano”, que se tramita con suma urgencia. La Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados invitó a nuestra fundación para que, el 27 de septiembre pasado, entregara su opinión sobre ese proyecto. Por motivos de fuerza mayor, no asistimos.

Esa iniciativa legal solo aborda los cambios de uso de suelo de terrenos agrícolas a urbanos, dejando afuera –sin ninguna justificación– los cambios que se producen al interior de los límites urbanos, que es donde precisamente se concretan los más relevantes negocios favorecidos por la especulación inmobiliaria, el tráfico de influencias y el manejo de información reservada. La iniciativa tampoco aborda el asunto de las “parcelas de agrado”, una forma de urbanizar veladamente los terrenos agrícolas aledaños a las ciudades, que se constituyen sin ninguna fiscalización en sectores rurales gracias al acomodaticio Decreto Ley 3.516 de 1980, sobre lo cual Chilevisión difundió recientemente un reportaje.

Suponemos que la invitación a la Cámara de Diputados se nos cursó por las columnas críticas que hemos publicado en CIPER acerca de esta materia. Una de esas columnas se refiere precisamente a una iniciativa paradigmática en cuanto a vicios en el cambio de uso de suelos: el proyecto de expansión urbana en una superficie de 10 mil hectáreas gracias a la modificación número 100 del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS). El proyecto fue titulado oficialmente por el gobierno como “PRMS 100 Actualización Extensión Urbana y Reconversión Industrial”.

En esa columna crítica, publicada hace cerca de tres años, proponíamos que, por los errores cometidos en su tramitación, la respuesta idónea al PRMS 100 era una acción judicial contra los servicios públicos que no hicieron bien “la pega”. Quien asumió esa responsabilidad fue la Federación  Aérea de Chile. La causa se inició en el Octavo Juzgado Civil de Santiago, llegando finalmente a la Tercera Sala de la Corte Suprema.

El miércoles 21 de septiembre pasado, la Corte Suprema, por unanimidad, rechazó los recursos que buscaban que los tribunales se pronunciaran sobre las ilegalidades en el proceso de aprobación del PRMS 100. Así, tanto el Octavo Juzgado Civil, como la Corte de Apelaciones de Santiago y ahora la Tercera Sala de la Corte Suprema, han dicho que la Federación Aérea no tiene “legitimidad activa” para demandar la nulidad de este acto administrativo que, a nuestro juicio, es abiertamente ilegal. De esta manera, los tribunales no conocieron nunca las irregularidades ni decidieron nada respecto de ellas, pues se contentaron diciendo que la federación demandante “no tiene un interés directo” en las actuaciones que pide declarar nulas. Así, para regocijo de los especuladores inmobiliarios, se acabó el cuento.

Aunque los lectores no lo crean, el actual Jefe de la División de Desarrollo Urbano (DDU) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el arquitecto Pablo Contrucci, cuando todavía no era funcionario público fue uno de los más puntudos detractores de la caprichosa expansión urbana del PRMS 100, por la sencilla razón de que ya existe en la Región Metropolitana la figura de los Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionados (PDUC), que permiten construir en territorios rurales con razonables exigencias que buscan el bien común.

Este plan de expansión es ilegal y arbitrario porque vulnera instrumentos normativos como el mismo PRMS de 1994 y el Plan de Prevención y Descontaminación Atmosférica (PPDA) de 1998, los que determinaron que por las características geográficas y meteorológicas de la saturada Región Metropolitana se debía crecer hacia adentro de la ciudad, mediante una moderada densificación, limitando obviamente la expansión urbana.

El PRMS 100 fue aprobado en forma irregular, mediante la Resolución N° 70 de 2013 del entonces intendente Fernando Echeverría, ex presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, activo actor inmobiliario y socio en algunos emprendimientos del ex presidente Sebastián Piñera. Este último, el mismo día de la aprobación del PRMS 100 en el Consejo Regional (CORE) Metropolitano, felicitó públicamente a Echeverría.

En efecto, esa aprobación en el CORE está irremediablemente viciada por cuanto promulgó una versión del PRMS del año 2013 (ya se había intentado en 2008 y 2010) sin haber sido evaluada ambientalmente ni consultada a los municipios involucrados, contraviniendo diversas disposiciones legales y reglamentarias (como los artículos 36, letra c), de la Ley 19.175, Orgánica Constitucional de Gobierno y Administración Regional; el artículo 7 bis, de la Ley 19.300, sobre Bases Generales del Medio Ambiente, modificado por la Ley 20.417; y el artículo 36 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en armonía con el artículo 2.1.9, de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones).

La Resolución N° 70 de 2013 aprobó de manera viciada el PRMS 100 porque, en los hechos, es la promulgación el Acuerdo N°63 del CORE. Pero dicho acuerdo se refería a la versión de 2010 del PRMS 100, la que fue devuelta sin tramitar por parte de la Contraloría General de la República por ser contraria a derecho, según el Dictamen N° 56.032 de 2011. Además, la versión del PRMS 100 que fue aprobada por el Servicio de Evaluación Ambiental y consultada a los municipios afectados es la de 2008, radicalmente distinta a la promulgada en 2013.

En suma, se nos ha invitado a exponer ante una comisión parlamentaria sobre un moderado proyecto de ley que intenta limitar los cambios del uso de suelo, en los mismos días en que los tribunales consagraron un proyecto de ampliación urbana viciado y arbitrario, destinado al desarrollo de opacos negocios inmobiliarios. En este Chile tan desigual y desordenado, primaron como siempre los intereses privados de unos pocos bien relacionados con el poder político.

Tampoco podemos perder de vista que el año pasado ya expusimos en la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados sobre este insustancial proyecto de ley supuestamente destinado a transparentar el mercado del suelo. Presidió la sesión el diputado Roberto León y muy pocos de sus colegas asistieron a la misma. La diputada Karol Cariola estaba más interesada en su celular que en las opiniones sobre la ley en trámite y terminó retirándose de la sesión. En todo caso, a la diputada Alejandra Sepúlveda la vimos preocupada por la materia.

En esa ocasión expresamos nuestra absoluta desazón por el texto que conocimos: se notaba la mano inductora de aquellos que conocen el libro El Gatopardo, para aparentar un cambio a objeto de que todo siga igual. A los pocos diputados asistentes les explicamos que si se desea generar una política pública de verdad respecto de las plusvalías en el ámbito del suelo, las que siempre han sido privadas, debían tener a la vista el proyecto de ley que el año 1998 el gobierno de entonces envió al Congreso Nacional. Como el texto de ese proyecto –que recogía los principios y propuestas del Lincoln Institute of Land Policy– estaba muy bien concebido, fue archivado debido a las presiones de los actores privados que lucran con la explotación del recurso suelo.

No asistimos el pasado martes 27 de septiembre a la sesión de la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados, pero para cumplir con nuestro deseo de que se legisle bien, nos limitamos a enviarle a ese cuerpo colegiado un documento que narra los errores y ausencias contenidas en el proyecto. Lo más gravitante, a nuestro juicio, es no considerar las plusvalías patrimoniales que se producen cuando los municipios mejoran las normas urbanísticas en ciertos sectores y no regular los arbitrarios cambios de uso de suelo que se producen al interior de los límites urbanos. Como ejemplo, informamos a los diputados lo que sucedió hace unos tres años con el cambio de uso de suelo –de educacional a comercial– en el Plan Regulador Comunal de Las Condes, modificación que permitió a Inacap vender a una empresa de retail su sede, hoy demolida, en la esquina de las avenidas Colón con Padre Hurtado, donde ahora hay un reluciente mall.

En resumen, a quienes se desempeñan en la Administración del Estado los asuntos relacionados con las ciudades no les interesan en lo más mínimo. Y esta indolencia pública se mantendrá porque no hay una masa crítica, como en los casos de los estudiantes y de los indignados con las AFP, que salga a la calle a reclamar por el despelote en el que estamos inmersos.